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中國人買日本房,誰在算計誰?

中國人買日本房,誰在算計誰?
  近年來,國內富裕階層不斷擴大,投資客瞄準了日元貶值的機遇,看上了日本的自然環境和房屋質量,不少中國人到日本購置不動產,日本甚至還出現了專門給中國業主服務的稅務師事務所。日本流通科學大學教授辻美代日前在接受新華社記者採訪時說,最近一段時間,在日本購買不動產的中國客戶明顯增多,日本歡迎這些投資。

  在日華人鄧女士說,最近常見中國人在日本買地、買房的消息,主要是因為日本的樓房和土地一起出售,只要你不賣,還可以一起留給子孫,這對於只有70年使用權的中國房產來說,顯得非常吸引人。

  中國人買日本房,覺得賺了,日本人拿中國錢復甦經濟,覺得高興。這真的是雙贏嗎?中國投資人,日本房市的風險你都看清了嗎?

中國人買日本房,誰在算計誰?

稅稅稅,你算清了嗎?

  日本房價相對中國一線城市,有一定競爭力。例如記者駐地的惠比壽地區屬於東京一等地,但駐地對面一座3層小樓,帶地皮只要7680萬日元(1日元約合0.052元人民幣)。東京的二手房和小戶型,即使是市中心,只要2000萬日元就能購買。日本其他地區的房產都有中國人涉足,就連北海道千歲市都開發了面向中國人的獨棟別墅,2000萬日元一套,未完工就銷售一空。

  然而,在日本購買不動產需繳納各種費用,買完之後還一直有各種費用伴隨,這跟國內買完就一勞永逸的中國房產並不一樣。此外,日本對當地人購買個人自住房產的貸款和減稅等優惠政策,一般外國人是享受不到的。

中國人買日本房,誰在算計誰?

  由華僑創辦的中國通訊社社長姜德春指出,日本對土地、房屋等固定資產,不僅在取得時要交稅,佔有使用期間和出售轉讓時也要繳納稅金。在日本,房產與土地一起都要繳納「固定資產稅」,每年徵收,是大頭。稅率根據地區不同,會有很大差異,高級住宅區和東京都中心地區,比如惠比壽和白金台等地,由於土地非常昂貴,收入不高就無法納稅,因此也有失業者不得不出售不動產的情況。

  另外,日本不動產的遺產稅非常高,當今皇后美智子的家人還曾經以房產作為遺產稅抵押給國家。姜德春指出,日本的遺產稅稅率高於歐洲國家,略低於美國,基本上到孫子輩時房產就沒有了。這就是私有制的日本沒有土地大亨和不動產大亨的重要原因,所以在日本有一種「財產三代而竭」的說法。

  日本遺產稅的稅率根據財產多少決定,財產越多稅率越高。1000萬以下房產的繼承稅稅率是10%,3000萬以下是15%,5000萬以下是20%,1億至2億日元40%,2億至3億日元45%,3億至6億日元50%,6億日元以上則高達55%。按照日本現行的遺產稅,中國人到日本購置大額不動產,若干年後就相當於給日本國庫做了貢獻。

中國人買日本房,誰在算計誰?

  簡單歸納起來,日本購買不動產有如下稅費:1、購入不動產時,要根據固定資產的交易價格一次性繳納4%的交易稅(自用住房較低,為3%);2、到政府部門登記備案要繳納登記稅(一次性);3、不動產交易時要繳納印花稅(一次性);4、遺產稅和贈與稅。除對配偶有些照顧、子女次之外,稅率較高,最高達到55%(一次性);5、固定資產稅(每年交)為市值的1.4%:6、當出讓不動產時,不滿5年的,需繳納的所得稅和居民稅分別為30%和9%,超過5年,則為15%和5%。

保值升值,你想得美!

  希望買房保值或倒房賺錢,在日本很難實現。首先,日本房屋折舊率很高,獨門獨院的小樓一般都是木質結構,20年以後價值就相當於零。如果是公寓樓,折舊率慢一些,但一般10年也要進行一次大修,大修的錢就來自業主平時繳納的修繕費。如果房齡達到50年,業主會協商后決定重建。如何買房保值?實在很難。

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  由於各種稅費,買房出租利潤也不樂觀。鄧女士指出,日本不動產的維修費相當可觀,如果是樓房,管理費也不低。

  姜德春說,他認識一個旅美台胞老人,花了4500萬日元在日本購得一處房產,目的是想保值、增值,但由於不了解日本社會的實際狀況,房子租出去五六年,前後倒賠了400多萬日元。尤其是對最後一位房客,按其在美、台的經驗行事,與房客打了兩場官司,結果都輸得一塌糊塗,賠了訴訟費,還倒貼了100萬日元的搬家費。

  日本炒房熱早已結束,光從照片上看到漂亮的房子而不實地調查就購買的話,往往會吃大虧。即便是東京都內,哪怕位置相鄰,居住環境也完全不一樣。在一些情況極端的地方,車站南北之間、河流東西之間的土地差價超過2倍。

險險險,你買全了嗎?

  日本地震高發,不動產面臨地震損毀威脅,這屬於特殊風險。所以日本不動產如果不買全了,地震、海嘯、火山噴髮帶來的損失就不會賠償。而即使加入地震保險,也有一個賠償上限的問題。這些都得考慮仔細。

中國人買日本房,誰在算計誰?

  此外,在日本買房還必須仔細調查該建築物是否合法,一些附帶風險也需要考慮。例如2005年11月17日,國土交通省宣布千葉縣的姊齒建築設計事務所的一級建築師姊齒秀次偽造了關於建築的抗震性數據。問題曝光后,他設計的樓盤都被拆除。如果購買這樣的不動產,有苦只能自己吞。

  姜德春特別提醒,隨著中國國力的上升,日本國內對中國的敵意也在集聚,中國人在日本買房置地引起了當地居民不少質疑和反對的聲音,甚至有極端人士認為這是對日本的入侵。如同保守派市民團體不時去東京大久保的韓國城舉行排外遊行,東京池袋的華人商店「陽光城」也曾遭受保守市民團體尋釁滋事,那麼中國人購買的大型不動產項目是否會成為保守市民團體騷擾的目標也值得注意。(新華國際客戶端記者藍建中)

  (圖片均來自網路)

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